Detailhandel

Holbæk kommunalbestyrelse ønsker at understøtte udviklingen af et attraktivt kultur-, handels- og byliv i Holbæk Kommune. Målene for kommunens detailhandelsudvikling skal være med til at udvikle Holbæk By som et overordnet handelscenter, med et stort opland, og samtidigt udvikle handelsmulighederne i de lokale byer.

Holbæk bymidte er kommunens handelscentrum. Bymidten har god betjening af privat og kollektivtransport og et lokalt, kommunalt og regionalt opland, der besøger byens by-, handels- og cafeliv.

Holbæk bymidte, de lokale byer og Holbæk Megacenter skal ikke konkurrere om placeringen af detailhandelsbutikker og kunder, men i fællesskab understøtte Holbæks position som handelscenter i det nordvestlige Sjælland.

Det er kommunalbestyrelsens mål;

• At planlægge for dagligvarebutikker i alle kommunens byer, hvor der er konkret interesse, og hvor der samtidigt kan redegøres for at der er et tilstrækkeligt kundegrundlag til butikken.
• At planlægge for udvalgsvarebutikker i alle kommunens byer, hvor der er konkret interesse.
• At sikre Holbæk bymidte som en attraktiv og velfungerende bymidte med en blanding af butikker, caféer og kulturelle tilbud mv, der skaber rammerne for handel, byliv og puls, samt et varieret sortiment af udvalgsvarebutikker og forskellige butikker til dagligvarehandel.
• At Holbæk Megacenter udvikles som et aflastningsområde, der tiltrækker kunder fra et stort opland, og som indeholder udvalgsvarebutikker med store vareudvalg og restauranter, eller butikker som ikke fysisk kan indpasses i Holbæk bymidte. Enten fordi butikken arealmæssigt ikke kan indpasses i det eksisterende, eller ved at varegrupperne er så store og at transport og handlen af varegrupperne derfor er uhensigtsmæssig at placere i bymidten.
• At der kun planlægges for etableringen af en ny dagligvarebutik i eller i tilknytning til Holbæk Megacenter, hvis der er et lokalt kundegrundlag, der kan understøtte etableringen af en ny dagligvarebutik.

Holbæk Megacenter er en del af Holbæk by, og dermed skal Holbæk Megacenter sikre vareudbud til hele Holbæk Kommune. Dette gælder dog ikke dagligvarer, som skal være lokale, og derfor må nye dagligvarebutikker ikke placeres i megacenteret, med mindre der kan redegøres for et lokalt kundegrundlag.

Redegørelse

Det følgende indeholder en redegørelse for de ændringer, der er sket af retningslinjerne om detailhandel fra Kommuneplan 2021 til Kommuneplan 2024.

Retningslinjerne for detailhandel er til dels ændret siden sidst. Ændringerne er:

• At Holbæk bymidte er indskrænket i sin geografiske afgrænsning,
• At Jyderup bymidte er udvidet i sin geografiske afgrænsning
• At lokalcentre Stenhus/Kalundborgvej, Ladegården og Anders Larsensvej i Holbæk nedlægges,
• At lokalcenter Munkholmvej indskrænkes geografisk,
• At lokalcenter Hagested nedlægges,
• At lokalcenter Knabstrup skal indskrænkes,
• At Undløse bymidte nedlægges, så der kun bliver mulighed for en enkeltstående dagligvarebutik,
• At lokalcenter Kirke Eskilstrup nedlægges,
• At Store Merløse bymidte omdannes til et lokalcenter,
• At Vipperød bymidte omdannes til et lokalcenter,
• At de maksimale butiksstørrelser for dagligvarer generelt er tilpasset i forhold til planlovens muligheder. De maksimale butiksstørrelser for udvalgsvarebutikker er fastsat så den maksimale butiksstørrelse generelt er den samme som for dagligvarebutikker.

Der er desuden udarbejdet en detailhandelsanalyse i forbindelse med kommuneplanrevisionen i 2024, som danner grundlag for redegørelsen. 

Detailhandlens omfang

I detailhandelsanalysen er der gennemført registreringer i alle butikker i Holbæk Kommune, og der er indsamlet data om branche, areal og omsætninger i butikkerne. Resultaterne fra analysen fungerer derfor som grundlag for kommuneplanens retningslinjer om detailhandel.

Antal butikker

Der er 306 butikker i Holbæk Kommune. Heraf er 94 (svarende til 31 %) dagligvarebutikker, 57 (svarende til 19 %) beklædningsbutikker, 65 (svarende til 21 %) er øvrige udvalgsvarebutikker, 54 (svarende til 18 %) er boligudstyrsbutikker og 36 (svarende til 11 %) er butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV). Ud af de 36 butikker med SPV er der 19 forhandlere af motorkøretøjer. Overvægten af udvalgsvarer og butikker med SPV indikerer Holbæks rolle som regionalcenter i Nordvestsjælland.

215 butikker eller 71 % af butikkerne i Holbæk Kommune ligger i Holbæk fordelt med 123 butikker i Holbæk bymidte, 43 butikker i Holbæk Megacenter og 49 butikker i resten af byen.

I Holbæk er 77 % af butikkerne udvalgsvarebutikker eller butikker med SPV, mens det i de øvrige dele af Holbæk Kommune er 52 %. Den tydelige overvægt af udvalgsvarebutikker i Holbæk viser, at byen er kommunens og regionens hovedhandelsby. I de øvrige dele af Holbæk Kommune, der er mere tyndt befolkede, er der en knap så høj andel af udvalgsvarebutikker, hvilket afspejler, at detailhandlen her i højere grad er lokalt orienteret.

De øvrige byer Jyderup, Regstrup, St. Merløse, Svinninge, Tølløse, Undløse og Vipperød har 19 % af butikkerne i Holbæk Kommune.

Butiksbestanden i Holbæk Kommune er ligesom i resten af landet gået mod færre, men større butikker. Antallet af butikker i Holbæk Kommune er siden 2019 faldet med 12 butikker eller 4 %.

Antallet af dagligvarebutikker i Holbæk Kommune er faldet med 13 butikker eller 12 % siden 2019, mens antallet af udvalgsvarebutikker er holdt på stort set samme niveau.

I Holbæk bymidte er antallet af udvalgsvarebutikker stort set uændret og Holbæk Megacenter har samme antal butikker som i 2019. Til sammenligning er antallet af udvalgsvarebutikker i Holbæk-området i øvrigt steget med 58 % eller 7 butikker. I Jyderup-området er der samlet sket en mindre reduktion i antallet af butikker på 4 butikker, eller 11 %, mens Svinninge-området har holdt nogenlunde samme niveau. Tølløse-området har oplevet en væsentlig reduktion i antallet af butikker både inden for dagligvarer og udvalgsvarer, og har mistet 5 butikker, eller 18 % siden 2019.

Areal

Detailhandlen i Holbæk Kommune har et samlet areal på ca. 237.555 m². Arealet fordeler sig med ca. 63.800 m² eller ca. 27 % på dagligvarebutikker, ca. 22.300 m² eller ca. 9 % på beklædningsbutikker, ca. 40.390 m² eller 17 % på boligudstyr, ca. 33.065 m² eller ca. 14 % på øvrige udvalgsvarebutikker og ca. 77.995 m² eller ca. 33 % på butikker med SPV inkl. forhandlere af motorkøretøjer.

De store dagligvarebutikker og butikkerne med SPV optager meget plads. De store dagligvarebutikker har et samlet areal på ca. 47.600 m² og står således for ca. 20 % af det samlede areal. Butikker med SPV udgøres bl.a. af byggemarkeder og trælaster. Et byggemarked og en trælast er typisk kendetegnet ved et stort udsnit møntet på erhvervskunder, men med adgang for privatkunder. Det samlede areal af byggemarkeder, trælaster og andre butikker med SPV, som ikke er forhandlere af motorkøretøjer, i Holbæk Kommune er godt 46.000 m², hvoraf en væsentlig del er kolde haller med tømmer og byggematerialer, som primært er knyttet til engrossalg og i mindre grad detailhandel.

Koncentrationen af butikker i Holbæk by kommer til udtryk i fordelingen af arealet i Holbæk Kommune. Butikkerne i Holbæk by tegner sig for i alt ca. 79 % af det samlede areal.

Butikkerne i Holbæk bymidte ekskl. de fire store dagligvarebutikker er i gennemsnit ca. 285 m². Til sammenligning er udvalgsvarebutikkerne og butikkerne med SPV i området ved Holbæk Megacenter i gennemsnit ca. 2.125 m².

Trods faldet i antal butikker, optager detailhandlen i dag et større areal end tidligere. Det samlede areal er øget med ca. 3.800 m² eller ca. 2 % fra 2019-2024. Der er sammenhæng mellem udviklingen i antal butikker og areal. Arealet af udvalgsvarebutikker er øget med 8 % siden 2019, mens dagligvarebutiksarealet samlet for alle analyseområder er reduceret med 4 %. Både Holbæk-området, Jyderup-området og Tølløse-området har oplevet en positiv udvikling i areal, mens Svinninge-området, men også Holbæk bymidte har set en reduktion.

Omsætning

Detailhandlen ekskl. forhandlere af motorkøretøjer omsatte for ca. 4.460 mio. kr. i 2023. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 2.390 mio. kr. eller ca. 54 %, og udvalgsvareomsætningen udgjorde ca. 2.070 mio. kr. eller ca. 46 %. Udvalgsvareomsætningen var fordelt med ca. 330 mio. kr. på beklædning og ca. 1.740 mio. kr. øvrige udvalgsvarer, boligudstyr og SPV.

Holbæk Megacenter er med en omsætning på 1.375 mio. kr. pr. år det største udbudspunkt i Holbæk Kommune målt på omsætningen. Området står for 31 % af den samlede omsætning i kommunen, mens det er 61 % inden for udvalgsvarer. Inden for udvalgsvarer er det især butikkerne som Bauhaus, Biltema, BigDollar, Elgiganten, Power mv. som har et regionalt opland og er med til at generere den høje omsætning.

Det andet største udbudspunkt er Holbæk bymidte med 1.170 mio. kr. pr. år. Bymidten er det største udbudspunkt inden for dagligvarer og især beklædning, som tegner for ca. 79 % af den samlede beklædningsomsætning i kommunen.

I de øvrige analyseområder og byer er det i overvejende grad dagligvarer, der bidrager til omsætningen, og udvalgsvarehandlen er af begrænset omfang.

Sammenlignes omsætningen i 2023 med omsætningen i 2018 opgjort som led i forrige analyse, fremgår det, at omsætningen er steget med knap 430 mio. kr. eller ca. 11 % fra ca. 4.030 mio. kr. til ca. 4.460 mio. kr. målt i løbende priser.

Den samlede stigning dækker over, at dagligvareomsætningen er steget med ca. 370 mio. kr. eller 18 %, mens udvalgsvareomsætningen er steget med ca. 70 mio. kr. eller 3 %.

En del af udviklingen i omsætningen skyldes den generelle prisudvikling.

I samme periode er antallet af borgere i Holbæk Kommune steget med ca. 2.155 borgere eller knap 3 %.

Handelsbalance

Holbæk Kommune havde et overskud på handelsbalancen inkl. nethandel på ca. 410 mio. kr. eller ca. 10 % i 2023. Overskuddet kan, på trods af et underskud på ca. 105 mio. kr. inden for beklædning, henføres til handlen med udvalgsvarer, der samlet skabte et overskud på i størrelsesordenen 315 mio. kr. Samtidig var der et handelsoverskud inden for dagligvarer på ca. 95 mio. kr.

Tallene viser, at udvalgsvarehandlen i Holbæk Kommune er præget af en stærk butiksstruktur og at en større del af handlen kommer fra nabokommuner eller turister. Handelsbalancen på ca. 104 % for dagligvarer viser, at dagligvareomsætningen i butikkerne i Holbæk Kommune er lidt højere end de lokale borgeres forbrug af dagligvarer og kan sandsynligvis tilskrives kommunens egne turister samt turisterne fra især Odsherred Kommune.

Årsagen til overskuddet indenfor dagligvarer vurderes at skyldes et godt udbud med bl.a. 35 store dagligvarebutikker og en forholdsvist fintmasket butiksstruktur bestående af lokale dagligvarebutikker i flere af de mindre byer.

Det vurderes, at det fører til en højere lokalkøbsandel, at de lokale dagligvarebutikker i de mindre byer næsten udelukkende udgøres af discountbutikker, supermarkeder eller attraktive købmandsbutikker, som f.eks. de mange DagligBrugsener i byer som Regstrup, som har et bredt dækkende varesortiment.

Endvidere har det sandsynligvis betydning, at borgere i landsbyer uden egen dagligvarebutik som f.eks. Hagested, Kirke Eskilstrup, Knabstrup og Skamstrup i de fleste tilfælde har kortere afstand til en stor dagligvarebutik eller et større og mere attraktivt udbud i Holbæk Kommune end til nærmeste store dagligvarebutik uden for kommunegrænsen.

Analysen omfatter ikke en opgørelse af turisternes forbrug, men det vurderes, at turismen i især Holbæk by har stor betydning for handelsbalancen.

Endeligt vurderes det, at nethandlen med dagligvarer i Holbæk Kommune er begrænset, hvilket også har betydning for handelsbalancen.

Handelsunderskuddet for beklædning vurderes især at skyldes den korte afstand til byer som især Ringsted og Roskilde og nethandlen. Det er især beklædningsbutikker inden for kædesamarbejde som tiltrækker kunder – Ringsted og Roskilde har et stort udbud af butikker af denne type, og Ringsted Outlet og Ro’s Torv er koncepter, som ikke findes i Holbæk Kommune.

Overskuddet på handelsbalancen inden for øvrige udvalgsvarer indikerer at Holbæk holder handlen hjemme i kommunen, og at udvalgsvarebutikkerne generelt står stærkt. Holbæk har kæder som Bauhaus, Elgiganten, Power, Biltema, ILVA og BigDollar og konkurrerer især med byer som har kæder der ikke findes i Holbæk Kommune. Tilstedeværelsen af de mange kædebutikker inden for boksbutikssegmentet bidrager i væsentlig grad til handelsoverskuddet og cementerer Holbæks rolle som regionalt handelscenter i Nordvestsjælland.

Handelsbalancen for Holbæk er steget fra 109 % til 114 % fra 2018 til 2023. Stigningen fordeler sig med en stigning inden for udvalgsvarer på 11 % og et fald inden for dagligvarer på 3 %. Det vurderes, at særligt væksten i turismen i de senere år og etableringen af aflastningsområdet er medvirkende til at handelsoverskuddet inden for udvalgsvarer. Faldet i handelsbalancen inden for dagligvarer kan skyldes at udviklingen i etableringen af nye dagligvarebutikker ikke er fulgt med befolkningsstigningen og at flere og flere indbyggere krydser kommunegrænsen for at købe ind.

Arealbehov og rammer for detailhandelsarealet

Det følgende indeholder en vurdering af behovet for udvidelse af detailhandelsarealet og en redegørelse for de rammer for detailhandelsarealet, der er fastsat i retningslinjerne.

Vurdering af behov for vækst i detailhandelsarealet

Behovet for areal til detailhandel i Holbæk Kommune blev vurderet som led i detailhandelsanalysen i 2024. Analysen indeholder et minimums- og maksimumscenarie, der tilsammen angiver et spænd for, hvad der er mulige udviklinger i arealbehovet. Arealbehovet er afhængigt af udviklingen i en række parametre, herunder privatforbruget, nethandlen, befolkningsudviklingen og turismen, som alt sammen er vanskeligt at forudsige – især når der skal ses en planperiode frem på 12 år. I Holbæk Kommune spiller udsigterne til fortsat befolkningsfremgang positivt ind på behovet for areal til detailhandel.

Detailhandelsanalysen viste, at afhængig af om udviklingen vil læne sig op ad minimums- eller maksimumsscenariet, vil dagligvarehandlen i 2035 kunne ske på et areal, der er mellem ca. 2.150–8.150 m² større end det aktive areal i 2024. Behovet for areal til udvalgsvarebutikker spænder fra et areal, der er ca. 5.050 m² mindre til ca. 33.000 m² større end det aktive areal i 2024.

Holbæk Kommune har valgt at basere detailhandelsplanlægningen, herunder fastsættelse af rammer for detailhandelsarealet i centerområderne, på, at udviklingen vil blive til fordel for vækst i detailhandlen, dvs. en udvikling, der svarer til maksimumsscenariet, og at der skal være gode udbygningsmuligheder i alle centerbyer og i de fleste centerområder i byerne. Samtidig har Holbæk Kommune fastholdt strategien om, at detailhandlen, herunder særligt dagligvarehandlen, koncentreres i bymidterne. Holbæk Kommune er bevidst om, at fremtiden for detailhandlen er usikker. Derfor vil Holbæk Kommune følge udviklingen løbende og tage stilling til fordele og ulempe, når kommuneplanens rammer skal udmøntes i konkrete planer for større butiksprojekter.

Samlet ramme for detailhandelsarealet

I Kommuneplan 2021 var der en samlet ramme til udbygning af detailhandelsarealet på 281.930 m², hvoraf 202.160 m² var udnyttet af eksisterende detailhandel. Holbæk Kommune har i Kommuneplan 2024 valgt at fastlægge en ramme for udvidelse af detailhandelsarealet på 263.258 m², dvs. en samlet ramme for udvidelse af detailhandelsarealet, der er lidt mindre end rammerne i den tidligere kommuneplan.

Maksimumsscenariet viser et samlet arealbehov på i størrelsesordenen 41.000 m². Det forventes, at en eventuel vækst i detailhandelsarealet med størst sandsynlighed vil komme i Holbæk by. Den nye arealramme på 263.258 m² svarer til en restrummelighed på godt 60.000 m², dvs. en samlet ramme til udbygning som fortsat overstiger det vurderede behov i maksimumsscenariet. Den samlede ramme for vækst i detailhandelsarealet inkluderer bilforhandlere, mens det beregnede behov for areal ikke inkluderer bilforhandlere.

Holbæk Kommune er bevidst om, at detailhandelsarealet er stort set på samme niveau som i 2019, men har valgt stort set at fastholde rammerne for udvidelse af detailhandelsarealet. Det sikrer, at der fortsat er gode rammer for udvikling af detailhandlen i alle byer og dermed muligheder for at imødekomme eventuelle behov for eller ønsker om udvidelse af detailhandelsarealet i Holbæk eller en af de øvrige centerbyer.

Retningslinjer

Retningslinjer knyttet til områder udpeget på kort

3.2.1 De maksimale bruttoetagearealer og butiksstørrelser for de enkelte butikker i bymidter, aflastningsområde, områder til særlig pladskrævende varegrupper og lokalcentre er fastsat i nedenstående skema. Områdernes afgrænsninger er vist på kort.

3.2.2 Indenfor aflastningsområdet Holbæk Megacenter kan der kun være én dagligvarebutik på maksimalt 1.000 m².

3.2.3 Indenfor Holbæk Megacenter kan der planlægges for større udvalgsvarebutikker, der ikke naturligt kan indplaceres i Holbæk bymidte. Der kan ikke planlægges for mindre udvalgsvarebutikker der naturligt hører hjemme i Holbæk bymidte. Mindre udvalgsvarebutikker er butikker på under 800 m².

3.2.4 Udenfor de udlagte bymidter, bydelscentre, lokalcentre, aflastningsområder og områder til særlig pladskrævende varegrupper, kan der planlægges for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning.

Klik på nedenstående tabel for større version